N

ajprościej rzecz ujmując, deweloper to firma, która organizuje i finansuje cały proces powstawania inwestycji mieszkaniowej – od zakupu gruntu, przez uzyskanie niezbędnych pozwoleń i przygotowanie projektu, aż po sprzedaż gotowych lokali. Odpowiedź na pytanie, kto to jest deweloper, znajdziemy również w przepisach prawa: zgodnie z ustawą z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, deweloperem jest przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Warto podkreślić, że deweloperem nie jest osoba prywatna budująca dom dla siebie, ani firma budowlana realizująca inwestycję na zlecenie innego podmiotu bez własnego udziału finansowego i sprzedaży lokali klientom indywidualnym. Innymi słowy, co znaczy deweloper mieszkania w praktyce? To podmiot, który jednocześnie inwestuje własny kapitał, organizuje proces budowlany i odpowiada prawnie za sprzedaż gotowych lokali – to właśnie to połączenie trzech ról odróżnia dewelopera od innych uczestników rynku nieruchomości.

C

hcąc dowiedzieć się dokładnie czym zajmuje się deweloper, trzeba spojrzeć na cały proces inwestycyjny, a nie tylko na sam moment sprzedaży mieszkania. Pierwszym krokiem jest znalezienie i zakup odpowiedniej działki – z uwzględnieniem lokalizacji, dostępności infrastruktury oraz zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Następnie deweloper zleca przygotowanie projektu architektonicznego, uzyskuje pozwolenie na budowę i organizuje finansowanie całego przedsięwzięcia, często łącząc środki własne z kredytem oraz wpłatami przyszłych nabywców gromadzonymi na mieszkaniowym rachunku powierniczym.
Kolejnym etapem jest sama budowa, którą deweloper nadzoruje, koordynując pracę architektów, inżynierów i ekip wykonawczych, a na końcu – sprzedaż lokali oraz formalne przekazanie ich nowym właścicielom wraz z kluczami. Tak szeroki zakres odpowiedzialności sprawia, że to jak działa deweloper, najlepiej widać właśnie w praktyce – to podmiot obecny na każdym etapie, od pustej działki po gotowe, wykończone osiedle.

T

o jedno z częstszych nieporozumień wśród osób kupujących pierwsze mieszkanie. Deweloper jest inwestorem i organizatorem całego przedsięwzięcia – to on kupuje grunt, finansuje budowę, sprzedaje mieszkania i ponosi odpowiedzialność wobec nabywców wynikającą z umowy deweloperskiej. Generalny wykonawca to natomiast firma budowlana, którą deweloper zatrudnia do fizycznego wzniesienia budynku zgodnie z projektem i harmonogramem. Deweloper może mieć własne zaplecze wykonawcze albo, tak jak to bywa w praktyce, współpracować z zewnętrznym, sprawdzonym generalnym wykonawcą przy zachowaniu pełnej odpowiedzialności za jakość i terminowość całej inwestycji.
To rozróżnienie ma praktyczne znaczenie przy wyborze inwestycji – warto sprawdzić nie tylko, kto jest deweloperem danego osiedla, ale też, z jakim wykonawcą współpracuje i jakie ma on doświadczenie. Listę zrealizowanych wcześniej inwestycji zwykle znajdziemy w sekcji realizacji na stronie dewelopera – to dobre źródło informacji przed podjęciem decyzji o zakupie.

O

d 2022 roku obowiązki deweloperów w Polsce reguluje wspomniana wcześniej ustawa deweloperska, która znacząco zwiększyła zakres ochrony nabywców mieszkań na rynku pierwotnym. Przede wszystkim każdy deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, musi sporządzić prospekt informacyjny zawierający szczegółowe dane o inwestycji, samym deweloperze i sposobie finansowania przedsięwzięcia – kupujący ma prawo zapoznać się z nim jeszcze przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy.
Kolejnym obowiązkowym mechanizmem jest mieszkaniowy rachunek powierniczy, na który trafiają wpłaty nabywcy – bank uwalnia środki dla dewelopera stopniowo, w miarę faktycznego postępu budowy, co znacznie ogranicza ryzyko utraty pieniędzy w razie problemów finansowych inwestycji. Dodatkowym zabezpieczeniem jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, na który deweloperzy odprowadzają składki i z którego nabywcy mogą odzyskać wpłacone środki m.in. w razie upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy. Sama umowa deweloperska musi mieć formę aktu notarialnego i precyzyjnie określać m.in. cenę, opis lokalu oraz termin przeniesienia własności.

O

dpowiadając wprost na pytanie, po co w ogóle deweloper – to właśnie dzięki niemu kupujący może stać się właścicielem nowego mieszkania bez konieczności samodzielnego prowadzenia inwestycji budowlanej: szukania działki, załatwiania pozwoleń, zatrudniania ekip wykonawczych czy pilnowania harmonogramu prac. Deweloper bierze na siebie całe ryzyko organizacyjne i finansowe tego procesu, a nabywca otrzymuje gotowy, gwarantowany prawnie produkt wraz z rękojmią na wady fizyczne lokalu.
Zakup mieszkania od dewelopera daje też realną możliwość wpływu na finalny kształt lokalu, szczególnie gdy decyzja zapada odpowiednio wcześnie – o tym, dlaczego warto rozważyć zakup mieszkania jeszcze na etapie budowy , pisaliśmy szerzej na naszym blogu. Nowe budynki wznoszone są też zgodnie z aktualnymi standardami energetycznymi i technologicznymi, co przekłada się na niższe koszty eksploatacji w porównaniu z wieloma starszymi budynkami z rynku wtórnego.

S

koro wiemy już, kim są deweloperzy i jaką pełnią rolę, warto zastanowić się, na co zwrócić uwagę, wybierając konkretną firmę. Podstawą jest sprawdzenie dotychczasowego doświadczenia – ile inwestycji dana firma już zrealizowała, czy zostały oddane w terminie i jak oceniają je dotychczasowi klienci. Istotne są też formalności: czy deweloper prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy zgodnie z ustawą, czy udostępnia rzetelny prospekt informacyjny i czy jego dane można zweryfikować w Krajowym Rejestrze Sądowym lub CEIDG.
Warto też zwrócić uwagę na to, czy deweloper konsekwentnie buduje swoją markę w jednym regionie, co zwykle ułatwia rozliczenie z lokalną administracją i sprawniejszą realizację kolejnych etapów inwestycji. Aktualną ofertę dostępnych mieszkań warto zestawić z historią wcześniejszych realizacji danej firmy, zanim podejmie się ostateczną decyzję o zakupie.

Czy deweloper to to samo co pośrednik nieruchomości?

Nie. Pośrednik nieruchomości pomaga w transakcji między istniejącymi już stronami – sprzedającym a kupującym – nie ponosząc odpowiedzialności za samą budowę czy jakość lokalu. Deweloper natomiast jest inwestorem i stroną umowy deweloperskiej, odpowiadającą prawnie za realizację inwestycji, jakość wykonania oraz zgodność lokalu z projektem i umową.

Czy każdy może zostać deweloperem?

Formalnie działalność deweloperską może prowadzić każdy przedsiębiorca spełniający wymogi ustawy deweloperskiej, jednak w praktyce wymaga to bardzo dużego kapitału początkowego, doświadczenia w branży budowlanej oraz umiejętności poruszania się w skomplikowanych procedurach administracyjnych i finansowych. Dlatego rynek deweloperski, mimo pozornej łatwości wejścia, w praktyce zdominowany jest przez firmy z wieloletnim doświadczeniem.

Co to jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

To mechanizm ochrony finansowej nabywców, wprowadzony ustawą deweloperską z 2021 roku. Deweloperzy odprowadzają na niego składki od wpłat dokonywanych przez klientów, dzięki czemu w razie upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy nabywca ma możliwość odzyskania wpłaconych wcześniej środków, niezależnie od tego, jaki rodzaj rachunku powierniczego wybrał wcześniej deweloper.

Ile trwa cały proces od zakupu działki do odbioru kluczy?

Trudno podać jeden uniwersalny termin, ponieważ zależy on od skali inwestycji, lokalizacji, czasu potrzebnego na uzyskanie pozwoleń oraz warunków rynkowych. W praktyce od zakupu gruntu do przekazania kluczy pierwszym mieszkańcom mija zwykle od dwóch do kilku lat, przy czym sam etap sprzedaży mieszkań najczęściej rozpoczyna się jeszcze w trakcie budowy, a nie dopiero po jej zakończeniu. Zanim zdecydujesz się na zakup, dobrze jest też zaplanować budżet całej transakcji z odpowiednim wyprzedzeniem.

Czy deweloper odpowiada za wady mieszkania po odbiorze?

Tak. Deweloper odpowiada wobec nabywcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne lokalu na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, a zgłoszone podczas odbioru usterki powinien usunąć w uzgodnionym terminie. To jedna z podstawowych różnic względem zakupu mieszkania na rynku wtórnym, gdzie tego rodzaju ochrona zwykle nie obowiązuje w takim samym zakresie.